Mietrecht

Vermieter haben nur wenige Möglichkeiten, Mietern zu kündigen, wenn diese sich an die vertraglichen Vereinbarungen halten. Einer der wenigen Kündigungsgründe für Vermieter ist die ordentliche Kündigung wegen Eigenbedarfs nach § 573 BGB, welche jedoch strenge Voraussetzungen erfüllen muss, die wir gerne für Sie abschließend prüfen. Dies betrifft zum Beispiel die Frage, ob die betreffende Person dem Kreis der Eigenbedarfsberechtigten entspringt und ob tatsächlich der Bedarf im konkreten Fall zu bejahen ist, was wiederum Wirksamkeitsvoraussetzung für die Kündigung ist.

Die bei allen ordentlichen Kündigungen einzuhaltende Kündigungsfrist beträgt grundsätzlich drei Monate und verlängert sich nach 5 bzw. 8 Jahren Mietdauer um je 3 Monate, sodass bei einem bereits seit acht und mehr Jahren bestehenden Mietverhältnis 9 Monate Kündigungsfrist beachtet werden müssen. Während es in einigen Bereichen durchaus vertretbar sein mag, sich zunächst selbst mit dem Mieter in Verbindung zu setzen und eine Einigung anzustreben, ist es im Falle einer Kündigung – erst recht bei langer Mietdauer – auf jeden Fall ratsam, einen Anwalt frühzeitig zu konsultieren. Die Kündigungserklärung ist eine schwierige Materie, die sehr fehlerträchtig ist. Wird die Kündigung vom juristischen Laien selbst erklärt und stellt sich nach Ablauf von schlimmstenfalls 9 Monaten Kündigungsfrist heraus, dass die Kündigung aufgrund von Formfehlern unwirksam war, sind diese zumeist nicht heilbar, sondern die Kündigung muss erneut erklärt werden – abermals mit 9 Monaten Frist bei langer Mietdauer. Ein bereits eingeleitetes, kostspieliges gerichtliches Räumungsverfahren geht dann ebenfalls verloren, weshalb es äußerst wichtig ist, von Beginn an die Weichen richtig zu stellen. Wir als erfahrene Anwälte in Seligenstadt unterstützen Vermieter dabei, die Anforderungen an die Eigenbedarfskündigung zu prüfen und die Kündigung rechtswirksam zu erklären. Analog hierzu beraten wir natürlich auch, wenn ein Mieter wegen eines Härtefalls Widerspruch einlegen möchte, z. B. bei Krankheit, Schwangerschaft oder wenn trotz redlicher Bemühungen keine adäquate Ersatzwohnung zu finden ist. Gleichfalls beraten wir Vermieter zu deren Optionen, wenn ein Mieter einen Härtefallwiderspruch geltend macht. Ob Vermieter oder Mieter, im Falle einer Eigenbedarfskündigung beraten wir Sie unter Berücksichtigung aller Gesichtspunkte einschließlich voraussichtlicher Kosten, klären Sie über Ihre Möglichkeiten und Risiken auf und bieten Ihnen Lösungswege an, die zur Durchsetzung Ihrer Forderungen am zielführendsten sind.

Ein weiterer Kündigungsgrund seitens des Vermieters ist der anhaltende Zahlungsverzug eines Mieters respektive die ständig verspäteten Mietzahlungen. Natürlich ist es für Vermieter wichtig, dass Mietzahlungen pünktlich erfolgen, um die eigenen laufenden Kosten zu decken und letztlich auch einen Verwaltungsmehraufwand bei ständigen Verzögerungen zu vermeiden. Der Mieter gerät bei der üblichen mietvertraglichen Zahlungsvereinbarung zum 3. Werktag eines jeden Monats automatisch in Zahlungsverzug, sodass es keiner weiteren Mahnung bedarf, um bei Erreichen des gesetzlich hierfür vorgeschriebenen Mietrückstands eine fristlose Kündigung zu erklären; erfolgt die Zahlung „nur“ verspätet, bedarf es hingegen einer Abmahnung, um das Mietverhältnis bei neuerlichem Verzug kündigen zu können. Wurde eine wirksame Kündigung erklärt und zieht der Mieter sodann nicht aus, sollte möglichst zeitnah eine Räumungsklage angestrebt werden, um keine wertvolle Zeit zu verlieren, da Räumungsklagen ohnehin viele Monate, schlimmstenfalls Jahre dauern können. Solche Verfahren sind ebenfalls sehr fehlerträchtig und oft kostspielig, weshalb die Begleitung eines fachkundigen Anwalts für Mietrecht – sowohl für Mieter, die Widerspruch einlegen möchten, als auch für Vermieter, die ein Mietverhältnis wegen der unzuverlässigen Zahlung des Mieters beenden möchten, existenziell wichtig ist.

Auch bei Gewerberaummietverhältnissen kann es zu Unstimmigkeiten zwischen den beteiligten Parteien kommen. Werden bspw. Gewerberäume seitens des Mieters zweckentfremdet oder wird anderweitig gegen den Mietvertrag verstoßen, kann der Vermieter das Mietverhältnis kündigen. Die gesetzlichen Vorgaben für Gewerberaummietverhältnisse weichen stark von Wohnraummietverhältnissen ab, was besonderer Beachtung bedarf; da Gewerberaummietverträge im Allgemeinen über mehrere Jahre abgeschlossen werden, ist es sowohl für Vermieter als auch Mieter sinnvoll, sich vor Vertragsunterzeichnung umfassend rechtlich beraten zu lassen, z.B. hinsichtlich laufender Mieterhöhungen, Indexklauseln, vorzeitiger Geschäftsaufgabe, Kündigung. Betriebskostenumlegung usw.

Bei Unsicherheit bzgl. Ihrer Pflichten und Rechte aus einem Gewerberaummietvertrag oder bereits bestehender Streitigkeiten hierüber beraten wir Sie und werden Ihre Fragen und Probleme bei voller Kostentransparenz kompetent klären.

Wenn Sie beabsichtigen, eine Immobilie – gleich um Wohnung, Einfamilien- oder Mehrparteienhaus – zu erwerben, sollten Sie sich ebenfalls rechtlich beraten lassen. Der Notar, welcher Ihren Kaufvertrag entwirft, ist zuständig für die neutrale Abwicklung des Kaufs, nicht jedoch für eine vollumfängliche Beratung über alle rechtlichen Aspekte. So wird ein Notar beispielsweise stets das Grundbuch einsehen, nicht jedoch das Baulastenverzeichnis, welches aber nachteilhafte Eintragungen enthalten könnte. Ist die Immobilie vermietet, wird der bestehende Mietvertrag übernommen, d.h. der Käufer tritt qua Gesetz in das Mietverhältnis ein. Ein Recht zur Änderung besteht nicht, d.h. der Inhalt des zu übernehmenden Vertrages sollte ebenfalls genau geprüft sein, um spätere böse Überraschungen zu vermeiden. Handelt es sich um eine Wohnung, sind WEG-rechtliche Besonderheiten zu beachten und die sog. Teilungserklärung vorsorglich zu überprüfen. Aber auch nach der Unterzeichnung des Notarvertrages kann anwaltliche Hilfe erforderlich werden, wenn z.B. Mängel vom Verkäufer arglistig verschwiegen wurden und hieraus Rechte geltend gemacht werden können. Als erfahrenen Anwälte in unserer Kanzlei in Seligenstadt beraten wir Sie zu allen rechtlichen Aspekten des Immobilienkaufs.

Verglichen mit einer Kündigung stellt die Abmahnung ein milderes Mittel dar. So können Vermieter ihre Mieter auf etwaiges Fehlverhalten hinweisen, ohne direkt das scharfe Schwert der Kündigung zu verwenden, wenn das Mietverhältnis an sich unter Beseitigung der Störung fortgesetzt werden soll. In bestimmten Fällen ist die Abmahnung auch Wirksamkeitsvoraussetzung für eine spätere Kündigung, so z.B. bei verspäteten Mietzahlungen oder unerlaubter Haustierhaltung. Zwar ist eine Abmahnung grundsätzlich auch mündlich möglich, jedoch empfiehlt sich zu Zwecken der Dokumentation die schriftliche Erklärung, da für den Fall einer später folgenden Kündigung der Nachweis einer Abmahnung
notwendig wird. Daher ist es ratsam, schon bei Erstellung der Abmahnung einen fachkundigen Anwalt hinzuzuziehen, um für den Fall einer tatsächlich notwendigen Kündigung bestmöglich vorbereitet zu sein und die erforderlichen Wirksamkeitsvoraussetzungen zu schaffen.

Ein Mietmangel besteht dann, wenn die Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch des Mietgegenstands nicht mehr gegeben ist. Regelmäßig vorkommende Mängel sind zum Beispiel Feuchtigkeit und Schimmel oder Wasserschäden. Aber auch außerhalb der Wohnung liegende Umstände können einen Mietmangel darstellen, zum Beispiel Bauarbeiten am Gebäude, welche zu einer unverhältnismäßigen Lärmbeeinträchtigung oder Verschmutzung führen. Sollten dem Vermieter die Beeinträchtigungen nicht (nachweislich) bekannt sein, müssen diese vom Mieter angezeigt werden, um hierauf eine Mietminderung stützen zu können. Kommt der Vermieter seiner Pflicht zur Mangelbeseitigung nicht innerhalb einer gesetzten Frist nach, bestehen gemäß §§ 536 und 536a BGB Ansprüche auf Mietminderung und Schadensersatz. Idealerweise schon bei der Anzeige des Mietmangels, spätestens jedoch, wenn etwaige Ansprüche geltend gemacht werden, ist es ratsam, einen erfahrenen Anwalt hinzuzuziehen. Doch nicht alle Forderungen auf Mietminderung und Schadensersatz sind auch gerechtfertigt. Die kompetenten Anwälte der Kanzlei Dr. Stüwe & Oftring aus Seligenstadt beraten Sie gerne und helfen Ihnen als Vermieter, entsprechenden Forderungen Ihrer Mieter zu begegnen.

Gerade zum Ende eines Mietverhältnisses kann es noch einmal zu Streitigkeiten zwischen den beteiligten Parteien kommen. Der Zustand des wieder zu übergebenden Mietobjekts und hieraus resultierend die Rückzahlung der Kaution stellen hierbei die häufigsten Problemfälle dar. Vermieter müssen normale Gebrauchsspuren, welche durch das ordnungsgemäße Bewohnen der Wohnung entstanden sind, dulden. Auch Schönheitsreparaturen und Renovierungen sind nicht verpflichtend, sofern sie nicht im Rahmen des Mietvertrages wirksam auf den Mieter übertragen wurden, was häufig zu verneinen ist. Entsprechende Klauseln müssen daher schon bei Abschluss des Mietvertrages berücksichtigt werden. Da die Voraussetzungen für die Wirksamkeit solcher Klauseln sehr undurchsichtig und schwierig sind, sollte schon bei Erstellung des Mietvertrages auf die Hilfe eines kompetenten Anwalts für Mietrecht zurückgegriffen werden. Gibt es dennoch Streit über den Zustand der Wohnung, begleiten wir Sie als erfahrene Anwälte für Mietrecht nicht nur durch die mietrechtliche Materie, sondern begleiten Sie auf Wunsch auch zur Übergabe, um Ihre Rechte gegenüber Ihrem Vertragspartner durchzusetzen. Die Mietkaution muss nicht sofort bei Auszug zurückgezahlt werden. Stattdessen steht es dem Vermieter zu, die Wohnung für eine angemessene Zeit auf weitere Mängel zu prüfen und wegen eventueller Nachbesserungsforderungen auf den Mieter zurückzukommen. Auch eine zu erwartende Nachzahlung aus der Nebenkostenendabrechnung kann zu einem Zurückbehaltungsrecht führen. Wann die Kaution tatsächlich zurückgezahlt werden muss und welche Rechte Vermieter und Mieter hieran haben, erklären Ihnen die erfahrenen Anwälte der Kanzlei Dr. Stüwe & Oftring in Seligenstadt.